“刚性需求”被认为是这轮楼市小阳春的推动主力，并且很多业内人士也都认为这些“刚性需求”是去年积累的结果。假如上述论断成立，那么我们现在要问，市场中还有多少刚性需求？这轮行情的可持续性如何？投资性需求是否已经准备到位？

　　先看一组成交数据。5月1日至16日，北京住宅期房网上签约6360套，住宅现房网上签约1704套，日均分别为398套、107套，较4月份平均水平下滑20.3%、12.3%。如果剔除经济适用房、限价房等保障性住房，5月上半月北京住宅期房成交量为5571套，日均348套，较4月份日均443套的水平下降了21.4%。上海5月份住宅销售依然保持了较高水平，但从周数据看，5月11日~5月17日商品住宅成交48.6万平方米，比上周回落5.27%。

　　从价格看，北京目前的房价较去年年底已经上涨了30%左右，基本上回到了2007年的高峰期。上海最近一周商品住房销售均价达到13087元/平方米，也接近了2007年的成交均价。

　　如果说2007年的房地产市场是非理性的，那么毫无疑问，当前我国部分一线城市的成交量和价格再次显露了这种苗头。2007年10月后，市场所谓的“刚性需求”和投资性需求在宏观调控政策作用下突然消失，那么一年半后的今天，支撑市场回暖的“刚性需求”其能量还剩下多少？

　　从上面列举的数据看，房价的上升和成交量高位盘整说明“刚性需求”又开始出现观望了，房价的连续上涨将再次将这部分需求压抑住。不过市场也并非缺了“刚性需求”就不行。有迹象表明投资性需求将在一定程度上取代“刚性需求”成为后期市场的主力。

　　上海市统计局15日公布的数据显示，1~4月上海房地产开发投资419.44亿元，比去年同期增长1.8%，占全社会固定资产投资的33.4%，比重同比微升0.8个百分点。商品房施工面积为7706.19万平方米，下降4.1%；其中商品住宅施工面积4963.24万平方米，下降7.6%。商品房新开工面积704.55万平方米，同比下降13.7%；其中商品住宅新开工面积463.65万平方米，同比下降28.8%。商品房竣工面积511.42万平方米，下降10.6%；其中商品住宅竣工面积336.94万平方米，下降20.6%。

　　虽然今年以来上海住房销售出现了加速上涨的行情，但住宅施工、新开工、竣工等数据都出现了较大幅度的下降。如果目前住宅销售量能够持续，那么上海今年住宅销售最少为2000万平方米，对应的合理施工面积应该是6000万~7000万平方米，显然当前的施工数据是偏少的。在这种情况下，未来上海住宅供应形势将十分紧张。在价格继续走高的情况下，投资性需求将会抓住这个时机入场，“刚性需求”碍于经济实力，将从此前的“有效需求”转变为“潜在需求”。如果这一趋势确立，那么一线城市的房地产市场有可能摆脱此前靠积累的有限“刚性需求”支撑市场的局限，而进入投资需求与改善需求为主的发展阶段。当然，这个市场能够按照市场化走下去的基础是，住房市场的另一半——住房保障工作能够获得扎实有效的推进。